Извънредното положение в България създаде несигурната обстановка, която се превърна в причина за сериозни затруднения не само за бизнеса, но и за кредитополучателите – физически лица. Намалялата ликвидност създаде възможности, които възобновиха интереса на инвеститорите към алтернативния способ за придобиване на недвижими имоти – чрез публична продан от ЧСИ. Покупката на имот чрез публична продан е много по-изгодно, като цените достигат до 40% под реалната покупна цена, предлагана от брокери на недвижими имоти.

В какви случаи се стига до публична продан на недвижим имот?

Изпълнението върху недвижими имоти представлява способ за принудително изпълнение, до който често се стига в практиката, в случай, че за длъжника по едно частно или публично задължение са изчерпани всички варианти за доброволно уреждане на отношенията му с кредитора, както и тогава, когато не са дали резултат други, по-леки способи като запор на трудово възнаграждение и запор на банкова сметка. Един имот може да бъде изнесен на публична продан също така, когато в производство по съдебна делба се окаже, че имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в дял на някого от съделителите.

Определяне на цената на продаваното жилище

Пазарната стойност на имота се определя от вещо лице, лицензирано за тази дейност, т.е. оценител по възлагане от съдебния изпълнител (забележка: Настоящата статия е фокусирана върху производството на публичната продажба по реда на Гражданско-процесуалния кодекс, по който изпълняват държавните и частните съдебни изпълнители). Когато се приема експертното заключение от страните по делото, началната цена, от която започва наддаването, се определя при 80 % от пазарната стойност на имота, която да не е по-ниска от данъчната оценка. Ако при първата продан не се обяви купувач, то цената на имота ще продължи да пада като всяка следваща продан ще започва от цена, равна на 90 % от предишната (забележка: Процедурата по определяне на началната цена за публичната продан бе променена в края на 2017 г., когато бяха направени законодателни промени с цел да се ограничат злоупотребите. По този начин пазарната стойност на имота вече не се определя еднолично от съдебния изпълнител, а оценката на вещото лице подлежи на оспорване от длъжника, който може да поиска повторна експертиза като сам посочи експерт за извършването ѝ).

Каква е процедурата

Имотите за публична продан се обявяват за всички, които се интересуват, в Регистъра на публичните продажби при Камарата на частните съдебни изпълнители, Асоциация на държавните съдебни изпълнители, на сайта на окръжния съд по местоизпълнението и в сградата на районния съд или в канцеларията на съдебния изпълнител (на място). В обявлението има данни относно собствеността на имота и вещните тежести. На този ранен етап е много важно информацията да бъде разчетена правилно от бъдещия купувач. Освен огледа на имота, доброто проучване включва документално изследване на продавания имот (проследяване на собствеността, наличие на ипотеки, възбрани, искови молби и др.) и на изпълнителното дело, по което се извършва публичната продан (наличие/липса на връчвания на книжа и документи, съдействие и поведение на длъжника в процеса, депозирани жалби, молби, искания и др.)

Когато е взето информирано решение за участие в процедурата наддавачът заплаща задатък в размер на 10 % от обявената цена и подава наддавателното си предложение в едномесечен срок от започването на проданта. Отваряне на пликовете с наддавателни предложения става в районния съд в началото на работния ден след изтичане срока за наддаване. Този, който предложи най-висока цена, се обявява за купувач на имота, освен ако някой от явилите се на място, когато се отварят пликовете, не предложи по-висока цена с размер на един задатък, при провеждане на незабавен търг с устно наддаване.

Какви са финансовите ангажименти за наддавача

Онзи, който бъде обявен за купувач, има право да заплати остатъка от предложената от него цена като приспадне внесения задатък – в срок от 2 седмици. В случай, че той не направи това, губи задатъка, а за купувач се обява следващия по цена на предложението наддавач. След това се извършват плащания на такса за изготвяне на постановление за възлагане от съдебния изпълнител, такса вписване на постановлението в имотния регистър и плащане на местен данък за придобиване на недвижим имот. Ако не се постигне доброволно предаване на имота на новия собственик, тогава се заплаща на съдебен изпълнител допълнителна такса за извършване на въвод във владение.

Автор: Адв. Д. Симова