Как се действа при имотна измама или как успяват измамниците?

Имотните измами са процъфтяващ „бизнес“, с който хитри измамници забогатяват на гърба обикновено на възрастни самотни хора или чрез такива с ментални заболявания, непозволяващи им да разберат, че са жертва на измама. Тъй като цената на имотите расте и те са апетитна хапка за измамниците, нараства и изобретателността им да се сдобият без пари с имота, който са набелязали.

Кога е необходимо да бъдем по-внимателни, сключвайки сделки с недвижими имоти?

Съществуват признаци, които могат да ви подскажат за наличие на проблем. Не е задължително това винаги да означава измама, но винаги трябва да преценявате ситуацията, за да вземете правилното решение.

1. Когато даден имот е купен и продаден един или няколко пъти за сравнително къс период от време.

2. Имотът може да  се прехвърли два пъти в един и същи ден.

3. Занижената цена на имота. 

Измамниците обикновено се сдобиват с жилища, притежавани най-често от самотни или възрастни хора без деца. Започват с почерпки, с малки подаръчета и други жестове – проява на уважение. В подходящия момент мошеникът без проблем се сдобива с пълномощно от собственика, с което имотът му да бъде продаден. Или е възможно собственикът да подпише предоставени му документи, без да знае точно за какво се отнасят. Измамниците действат доста приятелски, загрижено и така успяват да постигнат крайната си цел. След това много бързо продават жилището на по-ниска цена.

4. Представяне на неистински документи, свързани с имота или страните.

– Много злоупотреби се извършват при сключване на сделките с пълномощник, представляващ собственика на имота. Възможно е пълномощното да е неистинско, например, с дописани празни полета.

– Много измами се извършват и посредством представяне на удостоверение за наследници с невярно съдържание, например:

а. Ако в удостоверението е посочено, че е издадено само по декларация на наследниците, но не и по данни от личния картон на починалото лице.

б. Ако удостоверението за наследници не е издадено от последното местожителство на лицето, което се вижда от акта за смърт.

             в. Неволно или съзнателно изпускане на някой от наследниците може да доведе до нищожност на сделката.

– При наследствените имоти може да има злоупотреба при използването на завещание /най-вече саморъчно завещание/.Истинността му не се проверява в момента на обявяването му. То може да е написано или подписано от друго лице или да има други недостатъци, водещи до неговата неавтентичност и нищожност.

Ако сте решили да закупите недвижим имот, още преди сключване на предварителния договор, е задължително да се направи справка в Агенцията по вписванията за наличие на тежести /ипотеки, възбрани, учредено право на ползване и др./. Това трябва да се извърши и в деня, в който се изповядва сделката пред нотариус.

Предпазването от подправени документи може да стане единствено с проверката им, доколкото това е възможно. Препоръчително е да направите справка дали съответният нотариален акт фигурира в Агенцията по вписванията. Изисквайте само актуални документи, като проверите дали те са влезли в сила /напр. решения на поземлени комисии за възстановяване на земеделски земи и др./. Необходимо е да сравните данните от различните документи и да проверите дали са  попълнени всички графи в декларациите.

Как се действа при имотна измама, ако сте от страната на жертвата?

В случай, че някой се опитва да придобие незаконно ваш имот чрез поредица от измами и фалшиви документи, следва да действате информирано и правилно. Но и ако имате роднина – възрастен човек с психически увреждания и се страхувате да не стане жертва, може да се информирате от професионални адвокати превантивно как се действа при имотна измама и за какво да бъдете наблюдателни и бдителни. Във всички случаи е по-добре да действате превантивно, дори да не считате, че имотът ви е в опасност, отколкото да действате постфактум и да търсите отговор на въпроса как се действа при имотна измама, когато това вече се е случила. Разследването и съдебната процедура може да отнемат време и да бъдат доста дълги. В зависимост от сложността на случая и натовареността на съдебната система, процесът може да продължи от няколко месеца до години. 

Друг вариант е да продадете имота си пак със запазване правото на ползване на познато на вас лице, в което имате доверие и сте сигурни, че няма да ви измами. Може да прехвърлите идеална част от Вашия недвижим имот на доверен близък – дете, внук, или друг човек. Това е един сигурен начин да бъдете защитени от имотна измама. Роднини и близки, обаче, могат да се окажат също така сред най-честите виновници за имотни измами. В кризата и безпаричието при обща собственост на апартамент или земя е най-лесно съсобственикът ни да го продаде или преотстъпи без наше знание. Какво следва да направим в този случай? В гражданския регистър на асоциацията можем да обявим, че имота ни не е за продан. Така евентуалният купувач ще бъде информиран, че не сме съгласни на сделка, който и друг да му го предлага. И може да ни звънне, но това невинаги е достатъчно… 

Ако решите, че ще продавате недвижим имот, желателно е да се консултирате с адвокат относно изясняване на собствеността на имота и необходимите документи за продажбата му. Това е почти задължително, когато имотът е в режим на съсобственост и не всички документи се намират в един от съсобствениците. Възможно е преди да бъде обявен имотът за продажба, да е необходимо да се извършват някакви правни действия или набавят и други документи.

Когато решите да предприемете действия за продажба или покупка на недвижим имот, винаги трябва да се обръщате към агенция за недвижими имоти, които са един от най-важните филтри за недопускане на пазара за недвижими имоти да се извършват измами. Те разполагат с добре обучени брокери и ползват услугите на адвокати. Това пресича възможността за измами още в началото. Почти всички извършени измами са станали възможни, когато сделките са извършени чрез случайно намерили се „продавачи” и „купувачи”, например, чрез пускане на изгодна оферта за продажба на недвижим имот в хубав квартал или на ниска цена, независимо от квартала. При една покупко-продажба на недвижим имот уязвимата страна е купувачът, т.е. той не е наясно със собствеността на имота, има ли възбрани или други тежести върху него. Затова винаги преди да се пристъпи към сключване на предварителен договор и даване на капаро или сключване на нотариален акт и разплащане, купувачът винаги задължително трябва да се обърне към адвокат, не към нотариус – каквато грешка правят повечето купувачи. Адвокатът изследва собствеността на имота, проверява липсата или наличието на дела, наеми, възбрани, други тежести върху имота. Когато адвокатът каже, че няма пречки да се сключи съответния договор и да се извърши плащане, тогава може да се пристъпи към това действие.

Адвокатска кантора „ТФБ“ е специализира в разглеждането и  разрешаването на казуси, свързани с недвижими имоти и защита от имотни измами. Адвокатите ни осигуряват и правна защита на правата на купувача или продавача, както в съда, ако измама с недвижим имот е налице, така и ако се сблъскате с  друг проблем при нотариално прехвърляне на имот.